Долевое строительство в 2026 году: стоит ли бояться банкротства застройщика с эскроу?
Долевое строительство в 2026 году: стоит ли бояться банкротства застройщика с эскроу?
Здравствуйте. Выбираю квартиру в новостройке в Екатеринбурге. Застройщик предлагает два варианта: цена ниже, если идем по старым правилам без эскроу, и дороже, но с эскроу-счетом. Говорят, что эскроу полностью защищает деньги дольщика. Но я читал про сложности с возвратом в случае банкротства. Правда ли, что деньги заморозят на полгода и можно потерять рост цен на рынке? И есть ли сейчас реальные риски у надежных застройщиков, работающих по 214-ФЗ с эскроу?
Re: Долевое строительство в 2026 году: стоит ли бояться банкротства застройщика с эскроу?
Добрый день. Ваш вопрос очень своевременный, потому что с 2026 года схема с эскроу стала абсолютным стандартом для большинства регионов. Давайте расставлю точки над i. Если вы выбираете между старыми правилами без эскроу и новыми с эскроу, то безопасность перевешивает любую скидку. При использовании эскроу-счета ваши деньги лежат не у застройщика, а в уполномоченном банке. Застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на вас. Если стройка останавливается или компания банкротится, банк возвращает вам полную сумму в течение десяти рабочих дней. Никаких полугодовых заморозок на практике уже не происходит, закон 214-ФЗ в этой части доработан в 2025 году.
Что касается риска потери роста цен. Да, возврат денег по эскроу не компенсирует вам тот факт, что за полгода другие квартиры могут подорожать на 15-20 процентов. Но давайте будем честными. При старой схеме без эскроу в случае банкротства вы бы потеряли вообще всё или в лучшем случае ждали бы достройки дома пять лет в очереди кредиторов. Так что потерянный рост цен — это неприятно, но не катастрофично. Кроме того, вы можете параллельно подобрать другой объект, пока идёт возврат, и зафиксировать цену на новую квартиру.
Риски для надежных застройщиков с эскроу минимальны, но они есть. Реальный риск сегодня — это не банкротство, а затягивание сроков сдачи. Застройщик может перенести ввод дома на год-полтора из-за проблем с поставками материалов или рабочей силой. В этом случае ваши деньги всё так же лежат на эскроу, но вы не можете их забрать досрочно без потери процентов, если только не расторгнете договор по соглашению сторон. И главный совет: даже при эскроу проверяйте застройщика. Смотрите историю предыдущих проектов, наличие собственных мощностей, судебные споры с подрядчиками. Эскроу страхует от потери денег, но не от нервов и задержек. Если застройщик предлагает цену сильно ниже рынка в обход эскроу, бегите от такого предложения. С вероятностью 99 процентов это финансовая пирамида.
Что касается риска потери роста цен. Да, возврат денег по эскроу не компенсирует вам тот факт, что за полгода другие квартиры могут подорожать на 15-20 процентов. Но давайте будем честными. При старой схеме без эскроу в случае банкротства вы бы потеряли вообще всё или в лучшем случае ждали бы достройки дома пять лет в очереди кредиторов. Так что потерянный рост цен — это неприятно, но не катастрофично. Кроме того, вы можете параллельно подобрать другой объект, пока идёт возврат, и зафиксировать цену на новую квартиру.
Риски для надежных застройщиков с эскроу минимальны, но они есть. Реальный риск сегодня — это не банкротство, а затягивание сроков сдачи. Застройщик может перенести ввод дома на год-полтора из-за проблем с поставками материалов или рабочей силой. В этом случае ваши деньги всё так же лежат на эскроу, но вы не можете их забрать досрочно без потери процентов, если только не расторгнете договор по соглашению сторон. И главный совет: даже при эскроу проверяйте застройщика. Смотрите историю предыдущих проектов, наличие собственных мощностей, судебные споры с подрядчиками. Эскроу страхует от потери денег, но не от нервов и задержек. Если застройщик предлагает цену сильно ниже рынка в обход эскроу, бегите от такого предложения. С вероятностью 99 процентов это финансовая пирамида.