PRO Недвижимость

Здравствуйте. Выбираю квартиру в новостройке в Екатеринбурге. Застройщик предлагает два варианта: цена ниже, если идем по старым правилам без эскроу, и дороже, но с эскроу-счетом. Говорят, что эскроу полностью защищает деньги дольщика. Но я читал про сложности с возвратом в случае банкротства. Правда ли, что деньги заморозят на полгода и можно потерять рост цен на рынке? И есть ли сейчас реальные риски у надежных застройщиков, работающих по 214-ФЗ с эскроу?

Добрый день. Ваш вопрос очень своевременный, потому что с 2026 года схема с эскроу стала абсолютным стандартом для большинства регионов. Давайте расставлю точки над i. Если вы выбираете между старыми правилами без эскроу и новыми с эскроу, то безопасность перевешивает любую скидку. При использовании эскроу-счета ваши деньги лежат не у застройщика, а в уполномоченном банке. Застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на вас. Если стройка останавливается или компания банкротится, банк возвращает вам полную сумму в течение десяти рабочих дней. Никаких полугодовых заморозок на практике уже не происходит, закон 214-ФЗ в этой части доработан в 2025 году.

Что касается риска потери роста цен. Да, возврат денег по эскроу не компенсирует вам тот факт, что за полгода другие квартиры могут подорожать на 15-20 процентов. Но давайте будем честными. При старой схеме без эскроу в случае банкротства вы бы потеряли вообще всё или в лучшем случае ждали бы достройки дома пять лет в очереди кредиторов. Так что потерянный рост цен — это неприятно, но не катастрофично. Кроме того, вы можете параллельно подобрать другой объект, пока идёт возврат, и зафиксировать цену на новую квартиру.

Риски для надежных застройщиков с эскроу минимальны, но они есть. Реальный риск сегодня — это не банкротство, а затягивание сроков сдачи. Застройщик может перенести ввод дома на год-полтора из-за проблем с поставками материалов или рабочей силой. В этом случае ваши деньги всё так же лежат на эскроу, но вы не можете их забрать досрочно без потери процентов, если только не расторгнете договор по соглашению сторон. И главный совет: даже при эскроу проверяйте застройщика. Смотрите историю предыдущих проектов, наличие собственных мощностей, судебные споры с подрядчиками. Эскроу страхует от потери денег, но не от нервов и задержек. Если застройщик предлагает цену сильно ниже рынка в обход эскроу, бегите от такого предложения. С вероятностью 99 процентов это финансовая пирамида.