Как продать квартиру с незаконной перепланировкой и не прогореть на штрафах и скидках?
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой и не прогореть на штрафах и скидках?
Добрый день. Продаю свою двушку в панельной девятиэтажке в Москве. Пять лет назад снес стену между кухней и комнатой, объединил санузел и перенес раковину. Все сделано аккуратно, но без согласования. Сейчас пришли покупатели, которые требуют или узаконить всё за мой счет, или сделать скидку в миллион рублей. Риелтор говорит, что можно продать и так, просто не афишировать. Но боюсь, что потом покупатели подадут в суд. Как правильно поступить, чтобы и квартиру продать, и не остаться с проблемами? Спасибо.
Re: Как продать квартиру с незаконной перепланировкой и не прогореть на штрафах и скидках?
Здравствуйте. Ваш риелтор дает опасный совет, который может стоить вам не только денег, но и судебных исков в будущем. Скрывать незаконную перепланировку при продаже категорически нельзя. Если покупатели узнают о ней после сделки, а они узнают, когда придут получать выписку из ЕГРН или заказывать техплан, они имеют полное право потребовать через суд либо расторжения договора купли-продажи, либо соразмерного уменьшения цены. И суд будет на их стороне, потому что вы обязаны предоставить достоверные сведения об объекте. Штраф для физического лица за самовольную перепланировку по статье 7.21 КоАП РФ составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей, это мелочь. Гораздо страшнее то, что покупатель может потребовать компенсации своих расходов на приведение квартиры в первоначальное состояние, а это десятки, а иногда и сотни тысяч рублей.
Что же делать. У вас есть три легальных пути, и я рекомендую второй как самый разумный. Первый путь — это узаконить перепланировку задним числом. Для этого нужно заказать новый технический план в БТИ, получить заключение Мосжилинспекции о том, что перепланировка не нарушает несущих конструкций и безопасности, и заплатить штраф. Это займет от двух до четырех месяцев и обойдется примерно в 50-70 тысяч рублей с учетом услуг кадастрового инженера. Зато после этого вы продаете квартиру как полностью законную без скидок.
Второй путь, самый быстрый и прагматичный — это честно предупредить покупателей и предложить скидку не миллион, а сумму реальных затрат на узаконивание плюс небольшой дисконт за нервы. В вашем случае разумная скидка составляет 200-300 тысяч рублей, а не миллион. Покупатели требуют миллион, потому что видят вашу неуверенность. Спокойно объясните им, что перепланировка безопасна, несущие стены не тронуты, и предложите взять на себя оформление документов за ваш счет плюс скидка в 150 тысяч. В девяти случаях из десяти покупатели соглашаются, потому что получают квартиру с уже готовой удобной планировкой и без лишней головной боли.
Третий путь — продать квартиру как есть с открытым указанием перепланировки в объявлении. Такие объекты покупают те, кто сам планирует новый ремонт и кому не жалко переделывать. Но скидка там будет реально большой, до 15 процентов от рыночной цены. Мой вам совет: не ленитесь, идите по второму пути. Предупредите, покажите заключение частного эксперта о безопасности, сделайте скидку на оформление. И обязательно пропишите в договоре купли-продажи отдельным пунктом, что покупатель ознакомлен с наличием перепланировки и претензий не имеет. Это обезопасит вас от будущих исков.
Что же делать. У вас есть три легальных пути, и я рекомендую второй как самый разумный. Первый путь — это узаконить перепланировку задним числом. Для этого нужно заказать новый технический план в БТИ, получить заключение Мосжилинспекции о том, что перепланировка не нарушает несущих конструкций и безопасности, и заплатить штраф. Это займет от двух до четырех месяцев и обойдется примерно в 50-70 тысяч рублей с учетом услуг кадастрового инженера. Зато после этого вы продаете квартиру как полностью законную без скидок.
Второй путь, самый быстрый и прагматичный — это честно предупредить покупателей и предложить скидку не миллион, а сумму реальных затрат на узаконивание плюс небольшой дисконт за нервы. В вашем случае разумная скидка составляет 200-300 тысяч рублей, а не миллион. Покупатели требуют миллион, потому что видят вашу неуверенность. Спокойно объясните им, что перепланировка безопасна, несущие стены не тронуты, и предложите взять на себя оформление документов за ваш счет плюс скидка в 150 тысяч. В девяти случаях из десяти покупатели соглашаются, потому что получают квартиру с уже готовой удобной планировкой и без лишней головной боли.
Третий путь — продать квартиру как есть с открытым указанием перепланировки в объявлении. Такие объекты покупают те, кто сам планирует новый ремонт и кому не жалко переделывать. Но скидка там будет реально большой, до 15 процентов от рыночной цены. Мой вам совет: не ленитесь, идите по второму пути. Предупредите, покажите заключение частного эксперта о безопасности, сделайте скидку на оформление. И обязательно пропишите в договоре купли-продажи отдельным пунктом, что покупатель ознакомлен с наличием перепланировки и претензий не имеет. Это обезопасит вас от будущих исков.